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貴方の開業の夢を応援します 広島で飲食店を成功させる!

開業後予測・売上と家賃の方程式

飲食店を開店する前に、開業後のシミュレーションは必須!
場違いな出店は大変致命的です。
飲食店は、地域の人の流れと客層に合わせたサービスの内容をよく吟味する必要があります。

しかし、優良物件ほどもちろん人気が高いので、すばやい決断もしなければいけません。優良物件を逃がさないために、
ササッと割り出せる売上と家賃の方程式
について参考までにご説明いたします。

不動産情報を入手

不動産情報から出店を検討するには

飲食店の開業を考える場合、まずは店舗の不動産情報を探します。

不動産選びは、開業後お客様が足を運びやすい場所にあるかどうかだけがポイントではありません。どのくらいの売上が上げられるかの売上予測とともに、「あなたが支払い可能な家賃」を知る必要があります。

そこから、その物件で現実的に営業が可能であるかを見極め、出店を検討します。

それでは、不動産情報から、出店を検討する場合、どんな計算になるでしょうか?

不動産屋さんで見る物件案内の例

例: 物件Aの店舗情報

坪数 家賃 共益費

20坪

24万円
(坪当たり12,000円)
4万円
(坪当たり2,000円)

  ※参考:1坪は約3.3平方メートル

出店の検討をする為に、この不動産情報から、おおまかな経営数字を割り出せます。

客単価・客席数・客回転数を予測する

売上を予測するには、まず「客単価・客席数・客回転数」を設定します。

客単価の目安

 お客様1人が、1回に使う金額を「客単価」と言います。
はじめたいと思っているお店の客単価を考えてみて下さい。
もし、イメージが湧かなければ、下記の居酒屋さんの客単価を参考にしてみて下さい。

例: 全国チェーンの居酒屋の客単価

居酒屋・炉端焼(白木屋、養老乃瀧、つぼ八等)

2,500円

ミドルクラス居酒屋(日本海庄 や、ザ和民等)

3,500円

ハイクラス居酒屋(庵、しゃぶ禅等)

4,000円

例: 仮に客単価 3,500円 と設定します。

客席数の目安

お客様が、座れる席の数を「客席数」と言います。

客席数は坪数から導きます。

実際に店舗の設計をしてからでないと正確な席数は分かりませんが、
席数は店舗面積(坪数)×1.3=席数が基準と言われています。

例: 物件Aは20坪なので 『 20坪×1.3=26席 』 となります。

【memo】

坪数の1.5倍が席数(20坪なら30席)であれば理想ですが、設計段階で廊下、トイレなどのスペースを広くとると、1.0倍以下の席数になってしまうこともあります。

席数が少なくなれば、当然1度に入れる客数が少なくなり売上げが少なくなってしまいます。

席数と、お客様がリラックスして過ごせる空間づくりのバランスは設計段階での重要なキーポイントとなります。

客回転を想定

1日に来店する総人数を、席数で割った数字を「客回転」と読んでいます。

お店の業態や客単価で変わるのは当然ですが、普通は1.0〜1.5回転です。
ここでは、1.3回転で、計算してみます。

例: 1日の来店客数 『 26席×1.3回転=33.8人 』 となります。

予測できる売上額

 今まで想定した数字を、売上の公式に入れてみます。

1日の予想売上額の公式 : 客単価×客席数×客回転1日の売上額

 ということは・・・ ↓

例: 3,500円×26席×1.3回転= 118,300円 = 1日の売上額 となります。

支払い可能家賃の予測

売上金額から、家賃がどれぐらい支払えるかを計算してみます。

統計的に、売上に対する家賃の比率は10%までです。

例: 営業日数25日の場合 118,300円 × 25日 × 10% = 295,750円 = 支払い可能家賃

これが、予想売上額から見た支払可能家賃となります。

支払い可能家賃と実際の家賃の比較

例では支払可能な家賃は 295,750円 となりました。
仮に検討中の物件Aの店舗の家賃と比べてみると・・・

例: 物件Aの店舗情報

坪数 家賃 共益費

20坪

24万円
(坪当たり12,000円)
4万円
(坪当たり2,000円)

家賃と共益費は足して比較します。

例: 支払可能家賃:295,750円 > 実際の家賃:280,000円(24万+4万)

例では、実際の家賃が支払い可能家賃を下回っていますので、

この店舗物件は、検討余地のある店舗情報と考えればよい事になります。

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